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南京新百资产置换问题的实质

时间:2022-05-10 16:06  作者:admin  来源:未知   查看:  
内容摘要:南京新百资产置换本质上就是一次交易,交易的实质就是价格与风险,至于交易之后三胞集团如何运用新百房地产那是三胞集团的事儿,用掏空、输血这种带情绪化的词就起了舆论导向作用,未必公正。 衡量一项资产的价值不在于它的账面价值,如果只看账面价值,那所

  南京新百资产置换本质上就是一次交易,交易的实质就是价格与风险,至于交易之后三胞集团如何运用新百房地产那是三胞集团的事儿,用掏空、输血这种带情绪化的词就起了舆论导向作用,未必公正。

  衡量一项资产的价值不在于它的账面价值,如果只看账面价值,那所有的股票都只能是1倍以内PB了,实际上A股二级市场上高PB交易的资产比比皆是,贵州茅台PB11倍,还有很多大V唱多,买茅台是很受称赞的事儿。主要就是茅台资产的盈利能力强,能够长期带来回报。衡量资产价值的主要就看未来的收益。所以用收益法衡量资产价值是对的。

  所以,南京新百资产置换问题的实质就是徐州新健康医院未来能赚多少钱,持续性如何的问题。

  徐州新健康医院估值的难点在于,它是一家培育期的医院,而不是成熟期的医院,长期经营的数据不足,对未来盈利能力很难做出令人信服的预测,这个阶段做估值主观性大,未来变数多,对这类资产做估值时,为了确保投资人不蒙受巨大的损失,往往伴随着对赌协议,根据未来经营表现,动态决定交易双方的权属关系。在本次资产置换中,三胞集团提出的交易方案在业绩不达标时补偿不足,补偿资金的来源不确定,使得南京新百承受相对大的风险,从而引发南京新百股东的不安。按照三胞集团的方案,即使未来经营利润时亏损的,南京新百也只能得到3.44亿元的补偿,极端情况下南京新百花了17.3亿元,买了一个亏损的资产,而且这3.44亿元以三胞集团目前的财务状况从哪里筹措还是一个问题。所以这个交易方案是有利于三胞集团的,确实有偏颇。

  我建议南京新百可以同意该项交易,但首期过户南京新百60%的股权,三年业绩达标后转让20%股权,至2027年业绩达到预测值的 80%以上是再转让另外20%股权。

  为什么首期可以同意60%的股权呢?因为60%股权对应徐州新健康医院总估值13.14亿元,相对净资产溢价1.26倍,这个价格依照徐州新健康医院的资质、硬软件条件和当前市场对民营医院的交易价格来说都相当有吸引力,如果南京新百买进该医院后确实难以盈利,那么转手卖给复星医药这类高水平的民营医院管理者的话,还有赚取差价,可以立于不败之地。

  如果头三年业绩达标,三年盈利4.3亿元,年均1.43亿元,三胞集团支付的对价是新百房地产80%股权,相当于给了徐州新健康医院17.52亿元的估值,对应市盈率12.25倍,可以说相当划算。如果2027年实现预测净利润4.26亿元的80%,净利润为3.4亿元,南京新百给与的交易对价相当于21.9亿元,远期市盈率相当于6.44倍,同样是非常划算的买卖。而且通过分次股权转让的办法并不需要三胞集团支付补偿金,不存在三胞集团支付能力不足的问题,也就避免了这个风险。

  对于三胞集团来说这个方案也很公道,既然你预测了,应该你也有信心,不是忽悠,那你就应该承担你这个方案可能的达不到盈利预测的损失,另外投入4个多亿,首期变现10.38亿元,也很不错,也斩获颇丰,前期的工作也有了很好的补偿。所以我认为,这样调整方案是三胞集团和南京新百股东都能接受的方案,对于监管机构来说通过这样的方案也能平息各方面的非议。

  如果是这样改一下,皆大欢喜,南京新百买来一个有前景的产业,同时跟原有产业有很强的协同效益,股价应该能有表现。另外值得注意的是徐州肿瘤医院老院也是三胞集团的关联资产,由南京盈鹏蕙逸医疗产业投资合伙企业(有限合伙)持有80%。将来也有再次注入南京新百的可能。头一笔交易做得好,后面的交易都会比较顺利。

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